Helsy ja Töölön kaupunginosat – Töölö ry voittivat KHO:ssa: Taivallahden hotellin poikkeuslupa nurin

Asemakaava on tietyn alueen maankäytön ja rakentamisen yksityiskohtainen suunnitelma, joten siitä poikkeaminen on mahdollista vain rajoitetusti, perusteli korkein hallinto-oikeus (KHO) kumotessaan Helsingin Taivallalahden kylpylä-hotellin saamat poikkeamisluvat.

Asemakaavat hyväksyy valtuusto, mutta poikkeamisluvat myönnettiin virkamiestyönä. Helsingin maankäyttöjohtaja antoi kesäkuussa 2024 kylpylä-hotellia puuhaavalle Soulmade Finland Oy:lle lukuisia lupia poiketa asemakaavan määräyksistä. Hotellin huonemäärän olisi noussut neljänneksellä, 148 huoneesta 185:een ja rakennus olisi ollut huomattavasti laajempi ja korkeampi kuin mitä asemakaava määrää. Autopaikkoja olisi vähennetty, mikä sekin sopi huonosti alkuperäiseen kylpyläideaan.

Töölön kaupunginosat – Töölö ry ja Helsingin luonnonsuojeluyhdistys ry (Helsy) valittivat luvista hallinto-oikeuteen, joka viime vuonna piti virkamiespäätöksen voimassa. Yhdistykset saivat valitusluvan KHO:een, joka kumosi sekä hallinto-oikeuden että maankäyttöjohtajan päätökset, ja hylkäsi yhtiön poikkeamishakemuksen. KHO olisi voinut palauttaa asian kaupungille uudelleen valmisteltavaksi, mutta se veti suoremman linjan.

Kylpylä, hotelli vai vapaa alue

Taivallahden mahdollisesta rakentamisesta on väitelty pitkään. Monet kaupunkilaisista ja osa päättäjistä halusivat pitää sen vapaana, kaikille avoimena virkistysalueena. Päättäjien enemmistö hyväksyi vuonna 2007 alueelle kylpylän rakentamisen sallivan asemakaavan, joka tuli voimaan vuonna 2009. Mitään ei kuitenkaan ole vielä rakennettu.

Rakennushanke myytiin aikoinaan yleisölle ja päättäjille kylpylänä, josta on iloa kaikille kaupunkilaisille, joka elävöittää suosittua virkistysaluetta, ja tuo sinne uusia palveluja. Vesiliukumäkeä, poreltaita ja kaikenlaista muuta mukavaa.

Hankkeessa oli mukana myös hotelli, mutta kylpylä oli pääjuttu.

Kylpylän rakentaminen on myös asemakaavan tarkoitus. Jotta kylpylä sopisi virkistysalueen maisemaan, asemakaavan kaavaseloste määräsi rakennuksen kylpyläosan lasijulkisivun ilmeeltään mahdollisimman kevyeksi ja läpinäkyväksi. Kylpylä-, aula- ja kahvilatilojen piti avautua läpinäkyvinä. KHO korostaa selostuksesta ilmenevän, “että määräyksen tarkoituksena on ollut sen varmistaminen, että rakennus on asemakaavan tavoitteiden mukaisesti ennen kaikkea kylpylä ja että kylpylätoiminnalla on rakennuksen arkkitehtuurissa ja kaupunkikuvassa hallitseva ilme”.

Se oli alkuperäinen idea. Hanke on kuitenkin muuttunut yhä enemmän vain asiakkaille suunnatuksi hotelliksi, ja poikkeamislupien jälkeen valittajat katsoivat tekeillä olleen lähinnä huoneistohotellin.

Valittajat katsoivat yhtiön laskelmissaan piilotelleen muutosta väittämällä kylpylätiloiksi tiloja, jotka tosiasiassa palvelivat yksin tai etupäässä hotellitoimintaa. KHO hyväksyi tämän arvion. Kylpylätiloiksi oli laskettu jopa yhteiskeittiöksi nimettyjä tiloja, jotka kuuluvat lähinnä huoneistohotellin palveluihin. KHO totesi näiden tilojen muodostavan merkittävän osan rakennuksen koko kerrosalasta ja ne olisivat laajasti myös hotellivieraiden käytössä.

KHO arvosteli kirpeästi maankäyttöjohtajan perustelujen puutteellisuutta. Niistä ei ilmene mikä merkitys on annettu kaavamääräyksen tarkoitukselle, tai sille että kylpylän kerrosalaksi sanotuista tiloista osa liittyy myös hotellin toimintaan. KHO katsoi päätöksen perustelujen olevan niin puutteelliset, ettei päätöksen lainmukaisuutta ole tältä osin mahdollista edes arvioida.

Poikkeamispäätös olisi lisännyt merkittävästi hotellihuoneiden määrää, ja kasvattanut rakennuksen laajuutta ja korkeutta olennaisesti enemmän, kuin mitä kaava sallii. Siksi KHO katsoi, että ”maisemallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaalla alueella näin olennainen poikkeaminen yksityiskohtaisesta asemakaavaratkaisusta aiheuttaa haittaa kaavan toteuttamiselle”.

KHO ratkaisi asian äänin 3-2. Päätös: KHO 4.11.2026 päätösnro 3051/2026

Mikko Niskasaari

Kirjoittaja on vapaa oikeus- ja ympäristötoimittaja, ja Helsyn hallituksen jäsen.