Valitus Sipoon rakennusjärjestyksestä

VALITUS 28.7.2026

Helsingin hallinto-oikeus

ASIA: Valitus Sipoon rakennusjärjestyksestä

Päätös, johon haetaan muutosta: Sipoon kunnanvaltuuston päätös 8.6.2026 §42, Sipoon kunnan rakennusjärjestys 2025, hyväksyminen (LIITE 1)

Muutoksenhakija: Suomen luonnonsuojeluliiton Uudenmaan piiri ry

Prosessiosoite:
Suomen luonnonsuojeluliiton Uudenmaan piiri ry
erityisasiantuntija Lauri Kajander
Sörnäistenkatu 1 00580 Helsinki
puhelin: 045 114 0088
sähköposti: uusimaa@sll.fi
Pyydämme ensisijaisesti sähköistä asiointia.

1. Vaatimus

Vaadimme, että Sipoon kunnanvaltuuston päätös 8.6.2026 §42, Sipoon kunnan rakennusjärjestys 2025, hyväksyminen (LIITE 1), kumotaan lainvastaisena. Kumoamisvaatimus kohdistuu rakennusjärjestyksen kappaleen “4.2.1 Asuinrakennukset” sivuasuntoja koskevaan määräykseen.

2. Muutoksenhaun kohteena olevan määräyksen sisältö

Kunnanvaltuuston päätöksellä 8.6.2026 § 42 (LIITE 1) hyväksytty rakennusjärjestys (LIITE 3) sisältää rakennuspaikan rakentamisen määrää ja sivuasuntoja koskien seuraavat määräykset:

”4.2 Rakentamisen määrä
Rakennuspaikan yhteenlaskettu kokonaiskerrosala saa olla enintään 10 % rakennuspaikan pinta-alasta, vähintään kuitenkin 250 k-m².
4.2.1 Asuinrakennukset:
Rakennuspaikalle saa rakentaa enintään yhden yksiasuntoisen yksikerroksisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala on enintään 300 k-m² tai useampaan kuin yhteen tasoon rakennettavan yksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala on enintään 400 k-m². Rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja voidaan sijoittaa maanpinnan alapuolelle tai ullakolle, mikäli se, ottaen huomioon rakennus ja sen käyttötarkoitus, palomääräykset ja soveltuminen rakennettuun ympäristöön, on mahdollista.
Vähintään 3 000 m²:n suuruiselle rakennuspaikalle saa lisäksi rakentaa enintään 100 k-m²:n suuruisen sivuasunnon. Sivuasunnon voi toteuttaa myös kiinteästi pääasunnon yhteyteen eli kaksiasuntoisena pientalona. Saariston ja rannikon osayleiskaavan alueella rakennuspaikan tulee kuitenkin olla vähintään 5 000 m².
Rakennuksen tulee kuulua samaan pihapiiriin vakituiseen asumiseen tarkoitetun päärakennuksen kanssa ja hyödyntää samaa tieliittymää sekä samoja teknisiä järjestelmiä (talousvesi, jäteveden käsittely) kuin päärakennus. Sivuasuntoon saa rakentaa kellarin, johon saa sijoittaa vain varasto- ja teknisiä tiloja. Sivuasunto ja pääasunto muodostavat kiinteistöjaosta huolimatta yhdessä yhden rakennuspaikan.
Sivuasuntoa ei kuitenkaan saa sijoittaa valtakunnallisesti merkittäville rakennetuille kulttuuriympäristön alueille (RKY-alueet), maisemallisesti arvokkaille alueille (ma- ja vama-alueet) eikä vapaa-ajan asuntojen yhteyteen.”

Nykyinen lainvoimainen rakennusjärjestys ei mahdollista sivuasunnon rakentamista.

Sipoon rakennusjärjestyksestä on annettu oikeuden päätökset sivuasuntoihin liittyen, HAO 14.12.2018 18/0818/5 ja vuosikirjapäätös KHO 15.1.2020 2020:1, sekä myöhemmin HAO 26.09.2022 H5240/2022 ja KHO 1.12.2023 3576/2023.

Sivuasuntoja koskevat määräykset aiemmissa rakennusjärjestyksissä ovat olleet seuraavat:

a. aikaisemmin voimassa ollut sivuasuntomääräys Sipoon rakennusjärjestyksessä:

”Muulla kuin meren, järven taikka Sipoon- ja Keravanjoen pääuoman ranta-alueella voi rakentaa enintään 100 k-m²:n suuruisen sivuasunnon vähintään 5 000 m²:n suuruiselle rakennuspaikalle. Rakennuksen tulee kuulua samaan pihapiiriin päärakennuksen kanssa ja pääsääntöisesti hyödyntää samoja teknisiä järjestelmiä (talousvesi, jäteveden käsittely) ja tieliittymää kuin päärakennus. Olemassa olevaan rakennukseen rakennettava sivuasunto saa olla huoneistoalaltaan enintään 70 m². Sivuasunto ja päärakennus muodostavat kokonaisuuden, jota ei maanmittaustoimituksella saa erottaa itsenäisiksi kiinteistöiksi.”

b. KHO 2020:1 päätöksellä kumottu määräys:

”Vähintään 3 000 m²:n suuruiselle rakennuspaikalle saa lisäksi rakentaa enintään 150 k-m²:n suuruisen sivuasunnon. 2 000–2 999 m²:n suuruiselle rakennuspaikalle saa rakentaa enintään 100 k-m²:n suuruisen sivuasunnon. Alle 2 000 m²:n suuruiselle rakennuspaikalle saa rakentaa enintään 75 k-m²:n suuruisen sivuasunnon. Rakennuksen tulee kuulua samaan pihapiiriin vakituiseen asumiseen tarkoitetun päärakennuksen kanssa ja pääsääntöisesti hyödyntää samoja teknisiä järjestelmiä (talousvesi, jäteveden käsittely) ja tieliittymää kuin päärakennus. Sivuasuntoon saa rakentaa kellarin, johon saa sijoittaa vain varasto- ja teknisiä tiloja. Sivuasunto ja pääasunto muodostavat yhdessä yhden rakennuspaikan.”

c. Helsingin hallinto-oikeuden päätöksellä 26.9.2022 H5240/2022 kumottu määräys:

“Vähintään 3000 m²:n suuruiselle rakennuspaikalle saa lisäksi rakentaa enintään 120 k-m²:n suuruisen sivuasunnon. 2000–2999 m²:n suuruiselle rakennuspaikalle saa rakentaa enintään 100 k-m²:n suuruisen sivuasunnon. Alle 2000 m²:n suuruiselle rakennuspaikalle saa rakentaa enintään 70 k-m²:n suuruisen sivuasunnon. Kiinteästi pääasunnon yhteyteen toteutettavan sivuasunnon enimmäiskoko on 70 k-m². Sivuasunto suunnitellaan tukemaan useamman sukupolven asumisratkaisuja. Rakennuksen tulee kuulua samaan pihapiiriin vakituiseen asumiseen tarkoitetun päärakennuksen kanssa ja hyödyntää samaa tieliittymää sekä pääsääntöisesti samoja teknisiä järjestelmiä (talousvesi, jäteveden käsittely) kuin päärakennus. Sivuasuntoon saa rakentaa kellarin, johon voi sijoittaa vain varasto- ja teknisiä tiloja. Sivuasunto ja pääasunto muodostavat yhdessä yhden rakennuspaikan; sivuasuntoa ei saa lohkoa erilliseksi kiinteistöksi pääasunnosta. Sivuasuntoa ei kuitenkaan saa toteuttaa valtakunnallisesti merkittäville rakennetuille kulttuuriympäristön alueille (VAT-alueet), Sipoonjokilaakson maisemallisesti arvokkaille alueille, loma-asuntojen yhteyteen eikä ranta-alueille.”

Sipoossa sivuasuntojen rakentamisen salliva rakennusjärjestyksen määräys aiheuttaa ongelmia erityisesti Saariston ja rannikon osayleiskaavan AP- ja AP-1-alueilla, joissa rakennuspaikan rakennusoikeuden määrää ei ole erikseen määritelty kaavassa vaan se on sidottu rakennusjärjestykseen. Osayleiskaavaa on kuvattu tarkemmin valituksen kappaleessa 5.

Valituksen alainen uusi rakennusjärjestys olisi sivuasuntojen suhteen edellistä Helsingin hallinto-oikeuden päätöksellään 26.9.2022 H5240/2022 kumoamaa määräystä merkittävästi sallivampi siltä osin, että uusi rakennusjärjestys ei enää rajoittaisi sivuasuntojen rakentamista edes ranta-alueilla. Tämä kasvattaa määräyksen vaikutusta rakentamismahdollisuuksien määrään Saariston ja rannikon osayleiskaavan alueella hyvin merkittävästi. Rakennuspaikan vähimmäiskoko on Saariston ja rannikon osayleiskaavan alueella nyt nostettu takaisin 5000 neliömetriin, joka on ollut osayleiskaavaa laadittaessa rakennusjärjestyksessä sivuasunnon edellytyksenä kaikkialla. Siitä huolimatta Saariston ja rannikon osayleiskaavan alueelle mahdollistuvien uusien asuinrakennusten määrä on kasvanut sadoilla, koska kaavan laatimisajankohdan rakennusjärjestyksestä poiketen sivuasunnot on uudessa rakennusjärjestyksessä sallittu ranta-alueilla.

Saariston ja rannikon osayleiskaavan ”AP-1 Pientalovaltainen asuinalue rantavyöhykkeellä” -merkinnän mukaisilla alueilla oli kaavaselostuksen mukaan kaavaa laadittaessa yhteensä 570 olemassaolevaa rakennuspaikkaa ja näille alueille voitiin osayleiskaavassa mitoituslaskelmien perusteella sijoittaa vain yksi (1) uusi rakennuspaikka. Yli 5000 m2 kokoisten AP- ja AP-1 -tonttien määrän perusteella uusi sivuasuntomääräys mahdollistaisi noin 400 sivuasunnon rakentamisen Saariston ja rannikon osayleiskaavan alueelle, mikä tarkoittaisi laskennallisesti noin 1000 uutta asukasta eli koko kaava-alueen asukasmäärän kasvua 50 %:lla (2000 → 3000) (LIITE 4. Selvitys rakennusjärjestysuudistuksen vaikutuksista, sivuasunnot. Sipoon kunta / Kaavoitusyksikkö 12.9.2025). Nykytilanteessa näillä kaava-alueilla ei ole rakentamattomia rakennuspaikkoja. Siten osayleiskaavan mitoituksen mukaiseen verrattuna uusien asuinrakennusten mahdollinen määrä muuttuisi valituksen alaisella rakennusjärjestyksen sivuasuntomääräyksellä ranta-alueella jopa monisatakertaiseksi Saariston ja rannikon osayleiskaavan hyväksymispäätöksen mukaiseen mitoitukseen verrattuna.

Myös sivuasunnon mahdollistaminen kiinteästi pääasunnon yhteyteen kaksiasuntoisena pientalona aiheuttaisi merkittäviä muutoksia kaava-alueen rakennusoikeuksiin ja niiden jakautumiseen eri maanomistajien kesken. Kaksiasuntoisuus korottaisi käytännössä rakennusjärjestyksen määrittelemää enimmäisrakennusoikeutta näillä kiinteistöillä 100 kerrosneliömetrillä. Rakennusjärjestyksen mukaan ”Rakennuspaikalle saa rakentaa enintään yhden yksiasuntoisen yksikerroksisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala on enintään 300 k-m² tai useampaan kuin yhteen tasoon rakennettavan yksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala on enintään 400 k-m².” Kun näihin rakennuksiin sallittaisiin yli 5000 m2 kokoisilla kiinteistöillä toisen asunnon rakentaminen, rakennusten enimmäiskerrosalat nousisivat 400 k-m2 yhteen tasoon tai 500 k-m2 useampaan tasoon rakennettaessa.

3. Korkeimman hallinto-oikeuden päätös 2020:1

Korkein hallinto-oikeus kumosi päätöksellään 2020:1 Sipoon rakennusjärjestyksen sivuasuntomääräyksen [lihavoinnit lisätty]:

”Oikeudellinen arviointi ja lopputulos

Maankäyttö- ja rakennuslaissa ei ole erityisiä sivuasuntoja koskevia säännöksiä. Puheena olevassa rakennusjärjestyksen määräyksessä tarkoitettuja sivuasuntoja on tähän nähden sekä niiden käyttötarkoitus ja suurin sallittu koko huomioon ottaen pidettävä tavanomaisina vakituiseen asumiseen tai loma-asumiseen tarkoitettuina asuinrakennuksina. Tässä tilanteessa sivuasuntojen rakentamisen mahdollistamalla määräyksellä on tosiasiassa pitkälti samat vaikutukset kuin uusien rakennuspaikkojen muodostamisella. Pelkästään määräyksen vaatimuksella samasta pihapiiristä tai sillä perusteella, että sivuasunnon ja pääasunnon tulee muodostaa yhdessä yksi rakennuspaikka, asiaa ei ole syytä arvioida toisin.”
[…]
”Rakennusjärjestyksen sivuasuntoja koskevaa määräystä ei ollut alueellisesti rajattu koskemaan vain osaa kunnan alueesta. Sivuasuntojen rakentamisen salliva määräys mahdollisti siten lähtökohtaisesti asuinrakentamisen lisäämisen suunnittelemattomasti eri puolilla kunnan aluetta. Tähän nähden rakennusjärjestystä hyväksyttäessä ei ollut riittävästi selvitetty sitä, oliko määräys tarpeen kunnan paikallisista oloista johtuvan suunnitelmallisen ja sopivan rakentamisen kannalta. Asiassa oli myös jäänyt epäselväksi, mitä vaikutuksia rakennusjärjestyksen määräyksellä tulisi olemaan niillä voimassa olevan rantaosayleiskaavan alueilla, joita koskevissa kaavamääräyksissä oli viittauksia rakennusjärjestykseen.

Edellä olevan perusteella ei voitu arvioida, täyttikö sivuasuntojen rakentamisen salliva määräys maankäyttö- ja rakennuslain 14 §:ssä rakennusjärjestyksen määräyksille asetetut vaatimukset. Näin ollen kunnanvaltuuston rakennusjärjestyksen hyväksymistä koskeva päätös oli mainitun määräyksen osalta riittämättömästi selvitettynä lainvastainen kuntalain 135 §:n 2 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla.”

KHO:n päätöksen 2020:1 jälkeen lainsäädäntöä on uudistettu. Rakentamislain muutosten myötä suunnittelujärjestelmä tai rakennusjärjestyksen ydintehtävä eivät kuitenkaan ole muuttuneet aikaisempaan lakiin nähden. Myöskään kunnan tilanne alueidenkäytön osalta ei ole olennaisesti muuttunut. Korkeimman hallinto-oikeuden mukaan kunnan maankäytön suunnittelu eli alueiden osoittaminen eri tarkoituksiin tapahtuu kaavoituksella ja rakennusjärjestyksen määräyksillä ei tule vaarantaa suunnittelumahdollisuuksia tulevassa kaavoituksessa.

4. Lainsäädäntöä

Alle on koottu asian kannalta olennaisia lakipykäliä. Sitaatteihin on tässä lisätty lihavointeja korostamaan asian käsittelyn kannalta erityisen olennaisia lainkohtia.

• Rakentamislaki 17 §: https://www.finlex.fi/fi/lainsaadanto/2023/751?language=fin#chp_3__sec_17
  
  • 17 § Rakennusjärjestys
    Kunnassa on oltava rakennusjärjestys. Rakennusjärjestyksen määräykset voivat olla erilaisia kunnan eri alueilla.
    
    Rakennusjärjestyksessä voidaan antaa paikallisista oloista johtuvia rakentamista, kulttuuri- ja luonnonarvojen huomioon ottamista sekä hyvän elinympäristön toteutumista ja säilyttämistä koskevia määräyksiä, jotka eivät muuta, mitä 42 §:n 1 momentissa säädetään uuden rakennuskohteen luvanvaraisuudesta. Rakennusjärjestyksen määräykset eivät saa olla kiinteistönomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle kohtuuttomia. (19.12.2024/897)
    
    Rakennusjärjestyksen määräykset voivat koskea rakentamisen sekä korjaus- ja muutostöiden osalta:
    
    1) 42 §:n 1 momentin mukaista rakentamislupaa edellyttävän rakennuskohteen rakennuspaikkaa ja muita alueita;
    2) 42 §:n 1 momentin mukaista rakentamislupaa edellyttävän rakennuksen kokoa ja sen sijoittamista;
    3) sivuasunnon rakentamista rakennuspaikalle;
    4) 42 §:n 1 momentin mukaista rakentamislupaa edellyttävän rakennuksen sopeuttamista ympäristöön,
    5) 42 §:n 2 momentin mukaista rakentamistapaa, istutuksia, aitoja ja muita kuin mainitun pykälän 1 momentissa mainittuja rakennuskohteita;
    6) rakennuskohteiden paloturvallisuuteen liittyvää etäisyyttä naapurin rajasta;
    7) rakennetun ympäristön hoitoa ja vesihuollon järjestämistä; sekä
    8) muita 5–7 kohdassa tarkoitettuihin rinnastettavia paikallisia rakentamista koskevia seikkoja.(19.12.2024/897)
    
    Rakennusjärjestyksessä olevaa määräystä ei saa soveltaa, jos yleis- tai asemakaavassa taikka Suomen rakentamismääräyskokoelmassa julkaistussa määräyksessä määrätään asiasta toisin.
    
• Lakialoite LA 20/2024 vp:
  https://www.eduskunta.fi/asiat-ja-aanestykset/valtiopaivaasiat/asiakirjat/edktunnus/EDK-2024-AK-28809
  
  Rakentamislain 17 §:ää muutettiin lakialoite LA 20/2024:n seurauksena (Laki rakentamislain muuttamisesta 897/2024). Lakialoitteen perusteluissa todetaan mm. seuraavaa:
  
  • ”Rakennusjärjestys on tarkoitettu lähtökohtaisesti kunnan normikokoelmaksi eikä varsinaiseksi suunnitteluvälineeksi.”
  • ”Lakialoitteessa esitetään muutettavaksi säännöstä siten, että edellytys suunnitelmallisesta ja sopivasta rakentamisesta poistetaan. Lakialoitteen tarkoitus on muuttaa muodostunutta oikeuskäytäntöä siten, ettei kunnalta voida edellyttää alueiden käytön suunnittelun kaltaisia selvityksiä rakennusjärjestystä hyväksyttäessä.”
  • ”Rakentamislain 17 §:n 3 momenttia esitetään muutettavaksi siten, että kunnan oikeudesta määrätä rakennusjärjestyksessä sivuasunnon rakentamisesta rakennuspaikalle säädetään nimenomaisesti.”

• Alueidenkäyttölaki 3 §:
  • Vaikutukset muuhun suunnitteluun ja päätöksentekoon
    Tämän lain mukaiset alueiden käyttöä koskevat tavoitteet ja suunnitelmat on, siten kuin erikseen säädetään, otettava huomioon suunniteltaessa ja päätettäessä muun lainsäädännön nojalla ympäristön käytön järjestämisestä.

• Alueidenkäyttölaki 5 §:
  • Alueiden käytön suunnittelun tavoitteet
    Alueiden käytön suunnittelun tavoitteena on vuorovaikutteiseen suunnitteluun ja riittävään vaikutusten arviointiin perustuen edistää:
    1) turvallisen, terveellisen, viihtyisän, sosiaalisesti toimivan ja eri väestöryhmien, kuten lasten, vanhusten ja vammaisten, tarpeet tyydyttävän elin- ja toimintaympäristön luomista;
    2) yhdyskuntarakenteen ja alueiden käytön taloudellisuutta;
    2 a) riittävän asuntotuotannon edellytyksiä, (29.12.2006/1441)
    3) rakennetun ympäristön kauneutta ja kulttuuriarvojen vaalimista;
    4) luonnon monimuotoisuuden ja muiden luonnonarvojen säilymistä;
    5) ympäristönsuojelua ja ympäristöhaittojen ehkäisemistä;
    6) luonnonvarojen säästeliästä käyttöä;
    7) yhdyskuntien toimivuutta ja hyvää rakentamista;
    8) yhdyskuntarakentamisen taloudellisuutta;
    9) elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä ja toimivan kilpailun kehittymistä; (6.3.2015/204)
    10) palvelujen saatavuutta; sekä
    11) liikenteen tarkoituksenmukaista järjestämistä sekä erityisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen toimintaedellytyksiä.

• Alueidenkäyttölaki 42 §:
  • Yleiskaavan oikeusvaikutukset muuhun suunnitteluun ja viranomaistoimintaan
    Yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi.
    Viranomaisten on suunnitellessaan alueiden käyttöä koskevia toimenpiteitä ja päättäessään niiden toteuttamisesta katsottava, ettei toimenpiteillä vaikeuteta yleiskaavan toteutumista
    […]

• Hallituksen esitys HE 101/1998 (Hallituksen esitys Eduskunnalle rakennuslainsäädännön uudistamiseksi)
  • 42 §. Yleiskaavan oikeusvaikutukset muuhun suunnitteluun ja viranomaistoimintaan.
    […]
    Yleiskaavan viranomaisvaikutus kohdistuu sekä ehdotetun lain mukaisiin viranomaisiin että muihin viranomaisiin, joiden on katsottava, ettei suunnitelmilla tai toimenpiteillä vaikeuteta yleiskaavan toteutumista.
    […]

• Alueidenkäyttölaki 44 § (21.4.2023/752)
  • Yleiskaavan käyttö rakentamisluvan perusteena
    Oikeusvaikutteista yleiskaavaa voidaan käyttää suoraan rakentamisluvan perusteena rakentamislain 46 §:n 1 momentissa säädetyn estämättä niillä alueilla, joilla yleiskaavassa on siitä erikseen määrätty. Määräys ei voi koskea aluetta, jolla maankäytön ohjaustarve edellyttää asemakaavan laatimista. Edellytyksenä on lisäksi, että yleiskaava ohjaa riittävästi rakentamista ja muuta maankäyttöä kyseisellä alueella.
    Yleiskaavan käytöstä rakentamisluvan perusteena ranta-alueella säädetään 72 §:ssä ja tuulivoimaloiden rakentamisluvan perusteena säädetään 77 a §:ssä.

• Alueidenkäyttölaki 72§: https://www.finlex.fi/fi/lainsaadanto/1999/132#chp_10__sec_72
  • Suunnittelutarve ranta-alueella
    Meren tai vesistön ranta-alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennuskohdetta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakentamisluvan myöntämisen perusteena. (21.4.2023/752)
    Mitä 1 momentissa säädetään, koskee myös ranta-aluetta, jolla rakentamisen ja muun käytön suunnitteleminen pääasiassa rantaan tukeutuvan loma-asutuksen järjestämiseksi on tarpeen alueella odotettavissa olevan rakentamisen vuoksi.
    Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, ei koske:
    1) maa- ja metsätalouden tai kalatalouden harjoittamista varten tarpeellista rakentamista;
    2) maanpuolustuksen tai rajavalvonnan tarpeisiin tapahtuvaa rakentamista;
    3) merenkulun tarpeisiin tapahtuvaa rakentamista;
    4) olemassa olevan asuinrakennuksen kanssa samaan pihapiiriin kuuluvan talousrakennuksen rakentamista; eikä
    5) olemassa olevan asuinrakennuksen korjaamista tai vähäistä laajentamista.
    Kunta voi elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskusta kuultuaan osoittaa rakennusjärjestyksessä alueet, joilla 1 momentissa säädetty rajoitus ei ole voimassa sen johdosta, ettei alueella ole sen sijainnin vuoksi odotettavissa suunnittelua edellyttävää rakentamista eikä alueella ole erityisiä luonnon- ja maisema-arvoja tai virkistyskäytön tarpeita. Tällainen rakennusjärjestyksen määräys voi olla voimassa enintään kuusi vuotta kerrallaan, kuitenkin enintään niin kauan kuin määräyksen perusteena olleissa olosuhteissa ei ole tapahtunut sellaisia muutoksia, joiden vuoksi edellytyksiä määräykselle ei enää ole. (22.12.2009/1589)
    Poikkeuksen myöntämisestä 1 ja 2 momentissa säädetyistä rajoituksista säädetään rakentamislain 57 §:ssä. (21.4.2023/752)

5. G 15 Sipoon Saariston ja rannikon osayleiskaava

Sipoon Saariston ja rannikon osayleiskaava (LIITTEET 5-7) on oikeusvaikutteinen yleiskaava, jota voidaan suoraan käyttää perusteena myönnettäessä rakennuslupia ranta-alueelle, ilman erillistä ranta-asemakaavaa. Kaavassa rakennuspaikan rakennusoikeutta ei ole AP- ja AP-1-alueilla erikseen määritelty vaan se on sidottu rakennusjärjestykseen. Kaavan hyväksymisvaiheessa Sipoon rakennusjärjestys ei mahdollistanut sivuasuntojen rakentamista ranta-alueille.

Ranta-alueiden luonnon- ja maisema-arvojen herkkyyden, niihin kohdistuvan merkittävän rakentamispaineen ja tiiviin aikaisemman rakentamisen vuoksi Saariston ja rannikon osayleiskaavan laatiminen on edellyttänyt aikanaan erittäin perusteellista mitoitusjärjestelmää. Mitoituksen perusteluja esitetään kaavaselostuksessa seitsemän sivua ja lisäksi kaava-aineistoon kuuluu kiinteistökohtaiset laskentataulukot, joissa mahdollisten rakennuspaikkojen määrä on laskettu. Näin on saatu maanomistajia tasapuolisesti kohteleva ja yleiskaavan sisältövaatimukset täyttävä ratkaisu rakennuspaikkojen määrästä ja sijainnista.

Kaavaselostuksessa todetaan muun ohessa seuraavaa [lihavoinnit lisätty]:

”Kunnan asettamat saariston ja rannikon osayleiskaavan yleiset suunnitteluperiaatteet ja tavoitteet ovat:
[…]
– mitoittaa alueen rakennusoikeus siten, että rakentaminen pääasiassa voidaan hoitaa ilman ranta-asemakaavoitusta suoraan yleiskaavan perusteella
[…]

7.2 Mitoitus
7.2.1 Yleistä

Emätilaselvitykseen perustuvalla mitoituksella on ratkaistu MRL 72 §:ssä säädetty suunnittelutarve ranta-alueella. Osoitetut rakentamisalueet ja paikat on merkitty kaavaan siten, että MRL 10 luvussa säädetyt ranta-alueita koskevat erityiset säännökset toteutuvat tarvittavassa laajuudessa.

Yleiskaavan keskeisenä tavoitteena ranta-alueiden osalta on maanomistajien mahdollisimman tasapuolinen kohtelu rakennusoikeuksia määritettäessä. Yleinen tapa tasapuolisen kohtelun toteuttamiseksi on ns. emätilatarkastelun soveltaminen. Siinä tarkastellaan emätilalla 1.7.1959 jälkeen tapahtunutta kiinteistönmuodostusta ja rakentamista.

Kaavan lähtökohtien mukaisesti on kaavassa tutkittu sekä loma-asuntorakentamisen, vakituisen asumisen sekä matkailurakentamisen mahdollisuudet alueella. Mitoitusperusteiden tarkoituksena on määritellä osayleiskaavassa osoitettava kokonaisrakennusoikeus, rakennusoikeuden jakoperusteet sekä rakentamatta jätettävän rantaviivan ja rakentamatta jätettävien alueiden osuus. Mitoitusperusteet voivat vaihdella kaava-alueen luonnonolojen, maiseman ja muiden maankäyttötarpeiden mukaan vyöhykkeittäin ja alueittain.

• Taulukko 15. Ranta-alueiden rakentamistilanne kaavoitusvaiheessa ja kaavan toteuduttua.
  • Nykyiset rakennuspaikat
    • AP-1: 570
  • Uudet rakennuspaikat
    • AP-1: 1

• Taulukko 16. Rakentamistilanne mantereen ranta-alueiden ulkopuolisilla alueilla kaavoitusvaiheessa ja kaavan toteuduttua.
  • Nykyiset rakennuspaikat
    • AP: 117
  • Uudet potentiaaliset rakennuspaikat
    • AP: 58

7.5 Kaavaluonnoksen suhde tavoitteisiin ja suunnitelmiin
7.5.1 Suhde osayleiskaavan sisältövaatimuksiin
Alueella ei ole kovinkaan paljoa palveluja. Palvelut keskittyvät enemmän mantereelle, jotka tukevat kaava-alueen asukkaiden tarpeita. Ympärivuotista asumista suositaan alueilla, jotka ovat yhdyskuntarakenteen kannalta edullisia ja jotka liittyvät olemassa oleviin palveluihin sekä infrastruktuuriin. Turvallisen, terveellisen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainon elinympäristön säilymistä ja muodostumista on säädelty esimerkiksi mitoitusnormeilla. Näillä normeilla rantarakentaminen ja uusien rakennusoikeuksien määrä on sellainen, että alueen ominaispiirteet säilyvät, vapaata rantaa säilyy myös virkistyskäytössä eikä rakennusmäärä nouse liian suureksi.

8.3 Sosiaaliset vaikutukset
[…]
Osa maanomistajista haluaisi kiinteistölleen, mitoituksen mahdollistamaa rakennusoikeutta enemmän rakentamismahdollisuuksia, mutta tasapuolisuuden nimissä näitä toiveita ei voida huomioida. Mikäli toiveet olisi huomioitu sellaisenaan, se olisi johtanut tilanteeseen, että alueen kokonaisrakenne olisi kasvanut liian suureksi. Tämän seurauksena viihtyisyys olisi kärsinyt dramaattisesti, eikä luonnon-, maiseman- ja rakennetun kulttuurin arvoja olisi voitu vaalia siinä määrin, kuin vähimmäisvaatimukset edellyttävät. Uudet rakennusoikeudet on osoitettu ns. emätilaperusteisesti, joten tasapuolisuus on voitu varmistaa ja kaikkien maanomistajien kiinteistöt on tutkittu samalla tavalla.
[…]”

Sivuasuntojen rakentamisen mahdollistaminen osayleiskaavan alueella kaavamaisesti kaikille yli 5000 m2 rakennuspaikoille rikkoo kaavan perustana olevan maanomistajien tasapuolisen kohtelun ja emätilatarkasteluun perustuvan mitoituksen. Emätilan rakennusoikeuden määrään vaikuttaisi huomattavasti se, onko siitä joskus aikanaan lohkottu yli vai alle 5000 m2:n rakennuspaikkoja. Ne emätilat, joista on lohkottu yli 5000 m2:n rakennuspaikkoja saisivat rakennusoikeutta sivuasuntojen eli käytännössä uusien omakotitalojen rakentamiseen tai vaihtoehtoisesti tällaisille rakennuspaikoille myönnettäisiin 100 m2 uutta rakennusoikeutta asuinrakennuksen laajentamiseen kaksiasuntoiseksi. Sen sijaan alle 5000 m2 kokoisille rakennuspaikoille mitään uutta rakennusoikeutta ei tulisi. Tällaista kynnysarvoa ei ole huomioitu kaavan emätilaperiaatteeseen perustuvissa mitoituslaskelmissa.

Alueidenkäyttölain 42 §:n (Yleiskaavan oikeusvaikutukset muuhun suunnitteluun ja viranomaistoimintaan) mukaan ”Yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi. Viranomaisten on suunnitellessaan alueiden käyttöä koskevia toimenpiteitä ja päättäessään niiden toteuttamisesta katsottava, ettei toimenpiteillä vaikeuteta yleiskaavan toteutumista.”

Edellä siteeratuista kaavaselostuksen osista selviää, että tarkka ja huolellinen rakentamismäärän mitoittaminen on Saariston ja rannikon osayleiskaavan keskisimpiä tavoitteita. Valituksen alainen rakennusjärjestyksen sivuasuntomääräys rikkoisi osayleiskaavan ytimessä olevan rakentamismäärän mitoituksen ja estäisi osayleiskaavan toteutumisen alueidenkäyttölain 42 §:n vastaisesti. Rakennusjärjestyksen sivuasuntomääräys on siten lainvastaisena kumottava.

6. Vireillä oleva G27 Gumbostrand-Vesterskog-Hitån osayleiskaava

Osittain Saariston ja rannikon osayleiskaavan kattamalle alueelle on käynnissä G27 Gumbostrand-Vesterskog-Hitån osayleiskaavan valmistelu. Sipoon kunnanhallitus on päätöksellään 5.5.2025 § 133 (LIITE 8) päättänyt asettaa kaava G27 valmisteluaineiston (sis. osayleiskaavaluonnos ja sitä koskevan aineiston) nähtäville. Pöytäkirjassa todetaan mm. seuraavaa:

• ”Viranomaisneuvottelussa 28.8.2018 Uudenmaan ELY-keskus katsoi, että asemakaavakynnys ylittyy koko suunnittelualueella. MRL §44 mukaista yleiskaavaa ei voida käyttää rakennusluvan myöntämisen perusteena alueella, jolla maankäytön ohjaustarve edellyttää asemakaavan laatimista. ELY:n näkemyksen mukaan alueelle ei voida myöntää edes yksittäisiä suunnittelutarveratkaisuja, sillä MRL §137 mukaiset edellytykset eivät täyty. Alueen liikenneverkko katsotaan riittämättömäksi, ja liikenneturvallisuus on heikkoa.”
• ”Osayleiskaava noudattaa pääosin voimassa olevaa Saariston ja rannikon osayleiskaavaa.”

G 27 osayleiskaavan valmistelutyössä on siis todettu, että alueella ylittyy asemakaavakynnys eikä yleiskaavoituksella tai yksittäisillä suunnittelutarveratkaisuilla ole siten mahdollista osoittaa lisärakentamista alueelle vaan sitä varten on laadittava asemakaavoja. Samoin on todettu, ettei Saariston ja rannikon osayleiskaavan alueella ole mahdollista merkittävästi poiketa sen mitoituksesta. Nämä G 27 -kaavatyössä esiin nousseet seikat vahvistavat osaltaan, että valituksen kohteena oleva, Saariston ja rannikon osayleiskaavan alueelle merkittävää lisärakentamista mahdollistava, rakennusjärjestyksen sivuasuntomääräys aiheuttaisi alueidenkäyttölain vastaisia seurauksia ja on siksi lainvastaisena kumottava.

7. Sivuasunnon rakennuspaikka on tosiasiallisesti uuden vakituisen asunnon rakennuspaikka

Korkein hallinto-oikeus on Sipoon aikaisemman rakennusjärjestyksen kumonneesa päätöksessään todennut, että sivuasuntojen rakentamista on arvioitava samoin kuin muutakin vakituiseen asumiseen tarkoitettua rakentamista.

KHO 2020:1:

“Maankäyttö- ja rakennuslaissa ei ole erityisiä sivuasuntoja koskevia säännöksiä. Puheena olevassa rakennusjärjestyksen määräyksessä tarkoitettuja sivuasuntoja on tähän nähden sekä niiden käyttötarkoitus ja suurin sallittu koko huomioon ottaen pidettävä tavanomaisina vakituiseen asumiseen tai loma-asumiseen tarkoitettuina asuinrakennuksina. Tässä tilanteessa sivuasuntojen rakentamisen mahdollistamalla määräyksellä on tosiasiassa pitkälti samat vaikutukset kuin uusien rakennuspaikkojen muodostamisella. Pelkästään määräyksen vaatimuksella samasta pihapiiristä tai sillä perusteella, että sivuasunnon ja pääasunnon tulee muodostaa yhdessä yksi rakennuspaikka, asiaa ei ole syytä arvioida toisin.”

Valituksenalaisessa rakennusjärjestyksessä sivuasuntojen rinnastuminen uusien rakennuspaikkojen muodostumiseen on yritetty kiertää rakennusjärjestyksen kirjauksella “Sivuasunto ja pääasunto muodostavat kiinteistöjaosta huolimatta yhdessä yhden rakennuspaikan.”

Sipoon rakennus- ja ympäristövaliokunnan esittelijä on tuonut aikaisemman rakennnusjärjestyksen päätöksen valmistelussa esiin sen, ettei sivuasuntojen lohkomista erillisiksi rakennuspaikoiksi voida estää rakennusjärjestyksellä. Alla oleva teksti on rakennus- ja ympäristövaliokunnan kokouksen (03.02.2021 § 13) pöytäkirjasta (LIITE 9, sivu 4):

“Kiinteistönmuodostamislain 1.10.2011 voimaan tulleen muutoksen perusteella kunnan asettama kielto pääasunnon ja sivuasunnon lohkomisesta jää tehottomaksi. Kiinteistönmuodostamislain muutoksen seurauksena lohkominen on kiellosta huolimatta mahdollista 10 vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Sipoon kunta kuitenkin katsoo, että pääasunto ja sivuasunto muodostavat yhdessä yhden rakennuspaikan mahdollisesta lohkomisesta huolimatta. Käytännössä kuitenkin mahdollisuus lohkoa pääasunto ja sivuasunto erillisiksi kiinteistöiksi eriyttää kokonaisuutta. Alkuperäinen sivuasunnon ajatus on ollut useamman sukupolven asumisratkaisujen tukeminen; sivuasunnon toteuttaminen muussa tarkoituksessa ei lähtökohtaisesti johda toimivaan ratkaisuun, eikä viihtyisään ja hyvään ympäristöön eikä se ole yhteisen edun mukaista.”

Sivuasunnon rakennuspaikan tosiasiallinen luonne uutena vakituisen asuinrakennuksen rakennuspaikkana käy ilmi myös siitä, että tätä valitusta kirjoitettaessa (2.7.2026) on Etuovi.com -palvelussa parhaillaan myynnissä ”sivuasunnoksi” rakennettu omakotitalo (LIITE 10). Myytävä ”sivuasunto” sijaitsee Sipoon Saariston ja rannikon osayleiskaavan alueella. Tämä osoittaa, että sivuasuntojen rakentamisen mahdolllistaminen laajassa mitassa pelkällä rakennusjärjestyksen muutoksella johtaa Saariston ja rannikon osayleiskaavan mitoituksen ja kaavan tavoitteiden vastaiseen kehitykseen (AKL 42 §). Asuinrakennusten ja uusien asuinkiinteistöjen lisääntyminen suunnittelemattomasti sivuasuntojen kautta voi myös lainvastaisesti vaikeuttaa tulevaa kaavoitusta.

Korkein hallinto-oikeus korosti päätöksessään (KHO 2020:1), että rakennusjärjestyksen laatimisessa “lähtökohtana kuitenkin on, että rakennusjärjestyksen määräyksillä ei tällöin vaaranneta suunnittelumahdollisuuksia tulevassa kaavoituksessa”.

Sipoossa on parhaillaan valmistelussa G27 Gumbostrand-Vesterskog-Hitån osayleiskaava, jonka kaava-alue on osittain päällekkäinen Saariston ja rannikon osayleiskaavan kanssa (ks. edellä valituksen kappale 6.) Kaavan laadinnassa on jo törmätty siihen ongelmaan, että aikaisempi suunnittelematon rakentaminen on muodostanut niin tiiviitä kyläalueita, että asemakaavakynnys on ylittynyt, eikä lisärakentamista voida mahdollistaa yleiskaavalla. Myös alueen vaarallisten ja puutteellisten tieyhteyksien parantaminen on erittäin vaikeaa suunnittelemattomasti levinneen rakentamisen vuoksi. Aikaisempi suunnittelematon rakentaminen on siis tosiasiallisesti jo nyt vaarantanut suunnittelumahdollisuuksia Sipoossa tekeillä olevissa osayleiskaavoissa. Valituksenalaisen rakennusjärjestyksen mahdollistama sivuasuntojen ja sitä kautta uusien asuinkiinteistöjen lisääntyminen suunnittelemattomasti on omiaan lisäämään tulevaisuudessa tämän kaltaisia ongelmia.

Uudenmaan ELY-keskus on antanut rakennusjärjestyksen luonnoksesta lausunnon (LIITE 11), jossa todetaan mm. seuraavaa:

”Kunnan alueidenkäytön tilanne asemakaava-alueiden ulkopuolisen rakentamisen ohjaamisen osalta ei ole muuttunut edellä mainittujen oikeuden antamien päätösten jälkeen. Sipoo on osa Uudenmaan kasvupainealuetta ja kunnan alueella on erityisen voimakasta painetta haja-asutusalueille rakentamisesta, jota tulee siksi ohjata suunnitelmallisesti kaavoittamalla. Rakennusjärjestyksellä ei voi siis korvata kaavoitusta eikä myöntää enemmän rakentamista kuin kaavalla. Alueidenkäyttöä ohjaavien lakien keskeinen periaate on, että yksittäisellä luvalla ei voi myöntää enemmän rakentamista kuin kaavalla.”
”Sivuasunto on toinen asuinrakennus, jonka vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen, palveluiden järjestämiseen ja kestävään liikkumiseen ovat samat kuin pääasunnolla. Pää- ja sivuasunnon käsittely yhteisenä rakennuspaikkana ei poista näitä vaikutuksia. Lisäksi on syytä huomata, että pää- ja sivuasunnon käsittely yhtenä rakennuspaikkana muodostaa osallisten näkökulmasta epäselvän tilanteen ja on pahimmillaan asuntojen eri omistajille erittäin ongelmallinen.”

8. Vaikutusten arvioinnin puutteita

Sivuasuntomääräyksen muuttaminen aiheuttaisi merkittäviä vaikutuksia maisemallisesti ja luonnonarvoiltaan herkillä ranta-alueilla ja saaristossa. Päätöksen maisema- tai luontovaikutuksia ei ole lainkaan arvioitu, vaikka määräystä muuttamalla mahdollistettaisiin Saariston ja rannikon osayleiskaavan alueelle noin 400 uutta vakituista asuinrakennusta ja laskennallisen asukasluvun kasvu puolitoistakertaiseksi kaavan mitoitukseen ja siitä aikanaan tehtyihin vaikutusarviointeihin verrattuna. Rakennusjärjestyksen sivuasuntomääräys mahdollistaisi uusien omakotitalojen rakentamisen lisäksi myös sivuasunnon rakentamisen kiinteästi olemassaolevaan asuinrakennukseen, jolloin tällainen kaksiasuntoinen rakennus voisi olla kerrospinta-alaltaan jopa 500 m2. Näin suurilla rakennuksilla on merkittäviä maisemavaikutuksia rannikolla ja saaristossa.

Rakennuslain 17 §:n mukaan ”Rakennusjärjestyksessä voidaan antaa paikallisista oloista johtuvia rakentamista, kulttuuri- ja luonnonarvojen huomioon ottamista sekä hyvän elinympäristön toteutumista ja säilyttämistä koskevia määräyksiä”. Valituksen alaisen päätöksen mukaisia erittäin merkittäviä löysennyksiä rantarakentamisen ohjaamiseen, jotka rikkovat alueella voimassa olevan osayleiskaavan perustan, ei voida pitää paikallisista oloista johtuvina määräyksinä. Niiden vaikutuksia mm. luonnonarvoihin ja maisemaan ei ole lainkaan arvioitu. Selvitys Sipoon rakennusjärjestyksen sivuasuntomääräyksen muutoksen vaikutuksista (LIITE 4), jossa vaikutuksia on arvioitu asiantuntijatyönä kunnan kaavoitusyksikössä, on erittäin köykäinen teksti. Mitään laskelmia muutoksen merkityksestä kunnan talouteen, palveluiden järjestämistarpeeseen, liikenteeseen jne. ei esitetä, vaan näitä on arvioitu vain sanallisesti ja hyvin niukasti. Lisäksi vaikutusarvioon sisältyy perustelemattomia ja virheellisiä arvioita, kuten se että sivuasuntojen rakentamisella olisi myönteisiä luonto- ja ilmastovaikutuksia (oletetaan täysin ilman perusteluja, että sivuasunnot vähentävät tarvetta kokonaan uusien rakennuspaikkojen rakentamiselle) tai se, että sivuasunnoilla olisi yhdyskuntarakennetta tiivistävä vaikutus (vesijohtoliittymän hyöydyntäminen ei ratkaise yhdyskuntarakenteen hajaantumisen ongelmia, jotka johtuvat pitkistä matkoista palveluihin, kouluihin ja työpaikkoihin sekä pienemmälle rakennuskannalle tarkoitetuista puutteellisista liikennejärjestelyistä). Kunnan rannikko- ja saaristoalueen asuinrakentamisen määrän puolitoistakertaistaminen edellyttäisi huomattavasti tarkempaa vaikutustenarviointia, jotta sen perusteella voitaisiin arvioida täyttävätkö muutokset rakennuslain ja alueidenkäyttölain edellytykset.

9. Vaikutukset Byträsketin Natura-alueeseen

Saariston ja rannikon osayleiskaavan alueella sijaitsee Byträsketin Natura 2000 -alue (FI0100098), joka on saariston ja rannikon osayleiskaavaan merkitty merkinnällä SL/nat/4.

Kuva. Ote Saariston ja rannikon osayleiskaavan kaavakartasta. Keskellä SL/nat/4 -merkinnällä Byträsketin Natura-alue.

Luonnonsuojelulain 34 § mukaan ”Natura 2000 -verkostoon kuuluvan alueen suojelun perusteena olevia luonnonarvoja ei saa merkittävästi heikentää.”

Luonnonsuojelulain 35 § mukaan ”Jos hanke tai suunnitelma joko yksinään tai tarkasteltuna yhdessä muiden hankkeiden ja suunnitelmien kanssa todennäköisesti merkittävästi heikentää valtioneuvoston Natura 2000 -verkostoon ehdottaman tai verkostoon sisällytetyn alueen niitä luonnonarvoja, joiden suojelemiseksi alue on sisällytetty tai on tarkoitus sisällyttää Natura 2000 -verkostoon, hankkeen toteuttajan tai suunnitelman laatijan on asianmukaisella tavalla arvioitava nämä vaikutukset sen kannalta, miten ne vaikuttavat alueen suojelutavoitteisiin. Sama koskee sellaista hanketta tai suunnitelmaa alueen ulkopuolella, jolla todennäköisesti on alueelle ulottuvia merkittäviä haitallisia vaikutuksia.”

Rakennusjärjestyksen sivuasuntomääräys mahdollistaisi uusien asuinrakennusten rakentamisen Byträsketin Natura-alueen läheisyyteen. Sellaisia Natura-alueen välittömään läheisyyteen sijoittuvia pinta-alaltaan yli 5000 m2 rakennuspaikkoja, joille sivuasunnon rakentaminen mahdollistuisi, on kymmenkunta ja lähialueella näitä on huomattavasti enemmän.

Saariston ja rannikon osayleiskaavan kaavaselostuksessa (LIITE 7) viitataan kaavaa varten tehtyyn Natura-vaikutusten arviointiin seuraavasti [lihavointi lisätty]:

”Kaavassa ei ole osoitettu uutta rakentamista Byträsketin Natura-alueen läheisyyteen, eikä alueen nykyinen maankäyttö muutu. Näin on oletettavaa, että suon hydrologia ja valuma-alueen ominaispiirteet eivät muutu kaavan toteutumisen seurauksena. Vaikutukset suojeltaviin luontotyyppeihin ja lajeihin ovat merkitykseltään vähäisiä tai merkityksettömiä.”

Kaavan Natura-vaikutusten arvioinnissa ei ole otettu huomioon uuden rakennusjärjestyksen sivuasuntomääräyksen mahdollistamaa asuinrakennusten lukumäärän merkittävää lisääntymistä. Natura-alueen valuma-alueelle rakentamisella voi olla sekä suoria että välillisiä vaikutuksia alueen suojeluperusteisiin. Siten saariston ja rannikon osayleiskaavaa varten laadittu Natura-vaikutusten arviointi ei kata uuden rakennusjärjestyksen vaikutuksia vaan rakennusjärjestyksen sivuasuntomääräyksen muutoksesta olisi pitänyt laatia LSL 35 § mukainen Natura-vaikutusten arviointi.

Rakennusjärjestyksen hyväksymispäätös on kumottava luonnonsuojelulain 35 §:n perusteella.

10. Sivuasuntomääräyksen kumoamisperusteita tiivistetysti

Sipoon kunnanvaltuuston 8.6.2026 päätöksellään hyväksymä rakennusjärjestyksen uusi sivuasuntomääräys aiheuttaa ainakin seuraavia lainvastaisia vaikutuksia:

• Ei ole esitetty riittäviä selvityksiä, joiden perusteella olisi mahdollista arvioida täyttyvätkö rakentamislain 17 §:ssä rakennusjärjestykselle asetetut vaatimukset. Määräysten on oltava paikallisista oloista johtuvia, mutta Sipoon rakennusjärjestyksessä ei ole huomiotu rannikkoon ja saaristoon kohdistuvia merkittäviä vaikutuksia. Rakennusjärjestyksen lakiin kirjattuja edellytyksiä löysentäneen lakialoitteen LA 20/2024 perusteluissakin todetaan: ”Rakennusjärjestys on tarkoitettu lähtökohtaisesti kunnan normikokoelmaksi eikä varsinaiseksi suunnitteluvälineeksi.”
• Sivuasuntojen rakentaminen rikkoo Saariston ja rannikon osayleiskaavan tarkasti määritellyn mitoituksen, mikä vaarantaa osayleiskaavan tavoitteet AKL 42 §:n vastaisesti. Kaavaselostuksessa todetaan mitoituksesta seuraavaa ”Turvallisen, terveellisen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainoisen elinympäristön säilymistä ja muodostumista on säädelty esimerkiksi mitoitusnormeilla. Näillä normeilla rantarakentaminen ja uusien rakennusoikeuksien määrä on sellainen, että alueen ominaispiirteet säilyvät, vapaata rantaa säilyy myös virkistyskäytössä eikä rakennusmäärä nouse liian suureksi.” Rakennusjärjestyksen sivuasuntomääräyksen merkittävät muutokset osayleiskaavan mitoitukseen aiheuttavat erittäin suurella todennäköisyydellä yleiskaavan sisältövaatimusten (AKL 39 §) vastaisia vaikutuksia ja ovat siten määritelmällisesti kaavan tavoitteiden vastaisia (osayleiskaavaa ei olisi voitu hyväksyä sisällöltään sellaisena, joka siitä uuden sivuasuntomääräyksen seurauksena tosiasiallisesti tulisi kun asuinrakennusten määrä lisääntyisi sadoilla taloilla ja tuhannella asukkaalla).
• Saariston ja rannikon osayleiskaavan kaavaselostuksen mukaan ”Yleiskaavan keskeisenä tavoitteena ranta-alueiden osalta on maanomistajien mahdollisimman tasapuolinen kohtelu rakennusoikeuksia määritettäessä. Yleinen tapa tasapuolisen kohtelun toteuttamiseksi on ns. emätilatarkastelun soveltaminen. Siinä tarkastellaan emätilalla 1.7.1959 jälkeen tapahtunutta kiinteistönmuodostusta ja rakentamista.” Ja edelleen: ”Mitoitusperusteiden tarkoituksena on määritellä osayleiskaavassa osoitettava kokonaisrakennusoikeus, rakennusoikeuden jakoperusteet sekä rakentamatta jätettävän rantaviivan ja rakentamatta jätettävien alueiden osuus.” Sivuasuntojen rakentamisen mahdollistaminen rakennusjärjestyksen muutoksella kaikille yli 5000 m2 rakennuspaikoille rikkoo yleiskaavan maanomistajien tasapuolisen kohtelun ja emätilatarkasteluun perustuvan mitoituksen. Emätilan rakennusoikeuden määrään vaikuttaisi huomattavasti se, onko siitä lohkottu yli vai alle 5000 m2:n rakennuspaikkoja ja saisivatko emätilasta aikanaan lohkotut kiinteistöt siten nyt sivuasuntojen rakentamisoikeuden vai eivät. Tällaista rakennusoikeuteen merkittävästi vaikuttavaa 5000 m2:n kynnysarvoa ei ole huomioitu kaavan mitoituslaskelmissa. Yleiskaavan keskeiseksi tavoitteeksi kirjattu maanomistajien tasapuolinen kohtelu vaarantuisi huomattavasti uuden sivuasuntomääräyksen seurauksena, mikä on AKL:n 42 §:n vastaista.
• AKL 44 §:ssä yleiskaavan käytöstä suoraan rakentamisluvan perusteena säädetään seuraavasti: ”Määräys ei voi koskea aluetta, jolla maankäytön ohjaustarve edellyttää asemakaavan laatimista. Edellytyksenä on lisäksi, että yleiskaava ohjaa riittävästi rakentamista ja muuta maankäyttöä kyseisellä alueella.” Sipoon rannikon alueella asemkaavakynnys on jo ylittynyt laajoilla alueilla, mikä on todettu mm. G27 Gumbostrand-Vesterskog-Hitån osayleiskaavan viranomaisneuvotteluissa (LIITE 8). Koska Saariston ja rannikon osayleiskaavan tavoitteena ei lain mukaan voi olla merkittävä rakentamisen lisääminen alueella, jolla maankäytön ohjaustarve edellyttää asemakaavan laatimista, myöskään sen mahdollistava rakennusjärjestyksen sivuasuntomääräys ei voi olla osayleiskaavan tavoitteiden mukainen siten kuin AKL 42 § edellyttää.
• Rantavyöhykkeelle muodostuu sivuasuntojen myötä uusia rakennuskohteita, jotka on myöhemmin mahdollista lohkoa omiksi asuinkiinteistöikseen. Tämä on AKL 72 §:n rantarakentamisen ohjausta koskevien määräysten vastaista.

11. Valitusoikeus

Rakentamislain 22 §:n mukaan rekisteröidyllä paikallisella tai alueellisella yhteisöllä on valitusoikeus toimialaansa kuuluvissa asioissa toimialueellaan.

Suomen luonnonsuojeluliiton Uudenmaan piiri ry:n toimialue on Uusimaa sekä Riihimäen, Lopen, Hausjärven ja Orimattilan kunnat, ja sääntöjen mukainen tarkoitus monimuotoisen luonnon, elinkelpoisen ympäristön sekä kulttuuri- ja rakennusperinnön suojeleminen ja hoitaminen sekä samassa tarkoituksessa toimivien paikallisten ja alueellisten yhteisöjen tukeminen. Rakentamisen lainmukaisen ja suunnitelmallisen ohjaamisen edistäminen ja valvonta ovat olennaisessa roolissa piirin tarkoituksen toteuttamisessa.

12. Valitusaika

Sipoon kunnanvaltuuston kokouksen 8.6.2026 pöytäkirja on julkaistu yleisessä tietoverkossa 23.6.2026. Tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen seitsemän päivän kuluttua siitä ja valitusaika on 30 päivää tiedoksisaannista. Valitusaika päättyy siten 30.7.2026.

Helsingissä 28.7.2026,

Suomen luonnonsuojeluliiton Uudenmaan piiri ry

Laura Räsänen
puheenjohtaja

Lauri Kajander
erityisasiantuntija

LIITTEET [saatavilla pyynnöstä piiristä]:

Liite 1 – Muutoksenhaun kohteena oleva päätös – Pöytäkirjan ote, Sipoon kunnanvaltuusto 8.6.2026 § 42 (pöytäkirja kokonaisuudessaan kunnan verkkosivuilla)
Liite 2 – Muutoksenhakuohje
Liite 3 – Sipoon kunnan rakennusjärjestys, hyväksytty 8.6.2026
Liite 4 – Selvitys rakennusjärjestysuudistuksen vaikutuksista, sivuasunnot. Sipoon kunta / Kaavoitusyksikkö 12.9.2025.
Liite 5 – Sipoon saariston ja rannikon osayleiskaava, kaavakartta
Liite 6 – Sipoon saariston ja rannikon osayleiskaava, kaavamääräykset
Liite 7 – Sipoon saariston ja rannikon osayleiskaava, kaavaselostus
Liite 8 – Pöytäkirjan ote, Sipoon kunnanhallitus 5.5.2026 § 133 – G27 Gumbostrand-Vesterskog-Hitån osayleiskaavan asettaminen nähtäville
Liite 9 – Pöytäkirjan ote, Sipoon kunnanvaltuusto 14.6.2021
Liite 10 – Sivuasunnon myynti-ilmoitus, Etuovi.com 2.7.2026
Liite 11 – Vastineet lausuntoihin ja mielipiteeseen, kunnanhallitus 29.9.2025 § 322